Strategi
Mendapatkan Lahan (Bagian I)
Bisnis
property development tanpa lahan bagaikan minum tanpa air. Ya, karena
lahan-lah yang menjadi obyek pengembangan seorang pengembang (developer). Yang
terkadang menjadi persoalan adalah, lahan yang menjadi obyek tersebut sulit
untuk didapatkan, dengan alasan dana yang ready tidak mencukupi untuk
akuisisi. Bagaimana solusinya..? Apa tanpa dana masih mungkin mendapatkan lahan
untuk dikembangkan menjadi sebuah komplek perumahan atau residence..?? Tak ada
yang tak mungkin di dunia ini. Namun, bagaimana strateginya..?
1.
Kerjasama bagi hasil dengan pembayaran per-akad kredit
Ketika
anda sudah menemukan lahan yang posisinya strategis, cobalah untuk melakukan
negosiasi dan lobi dengan pemilik lahan. Tawarkan pola kerjasama untuk berbagi
profit dengan syarat lahan dibayar perkavling setelah akad kredit dan bagi
hasil profit dibayar setelah proyek selesai.
Contoh
dari pola ini :
Bapak
A punya lahan seluas 10.000 m². Berdasarkan rasio 40/100 (40% lahan untuk
fasum) maka lahan efektif yang didapat seluas 6.000 m². Sebagai pemilik lahan,
Bapak A minta harga lahan per-meter Rp.100.000,- dengan demikian total harga
10.000 x Rp.100.000,- = Rp.1.000.000.000,-, setelah dikurangi fasum, maka lahan
efektif bernilai Rp.1.000.000.000,- / 6.000 m² = Rp.166.667,- per-meter
persegi. Jika kita menggunakan seluas 150 m² untuk satu kavling, maka akan
didapatkan 40 kavling, dengan nilai Rp.166.667,- x 150 = Rp.25.000.000
per-kavling. Pembayaran harga kavling ini dilakukan setelah akad kredit. Jadi
misalkan 3 bulan pertama sejak proyek launcing kita cuma berhasil meng-akad
kredit sebanyak 20 unit rumah, maka biaya yang harus dibayar hanya sebesar 20 x
Rp.25.000.000,- = Rp.500.000.000,-.
Pertanyaannya,
apakah si pemilik lahan mau dengan pola ini..?
Kita
lihat dulu, seperti saya jelaskan sebelumnya, dalam strategi ini kita
menawarkan bagi hasil (profit). Jika kita menawarkan bagi hasil sebesar 30%
dari total laba bersih untuk si pemilik lahan, saya kira beliau akan berfikir
dua kali untuk menolak.
Bagaimana
perhitungannya..?
Bila
diatas lahan tersebut kita bangun rumah type 45 dengan harga jual
Rp.204.000.000 maka kita akan mendapat total harga penjualan sebanyak Rp.204.000.000,- x 40 = Rp.8.160.000.000,-
dengan anggaran sebagai berikut :
A.
Pendapatan = 100% x Rp.8.160.000.000,-
B.
Biaya HPP 58% x Rp.8.160.000.000,- = Rp.4.798.000.000,- dengan rincian :
1.
RAB HPP TANAH =
12,5% x Rp.8.160.000.000,-
=
Rp.1.000.000.000,-
2.
RAB HPP pengolahan fasum =
9,80% x Rp.8.160.000.000,-
= Rp. 800.000.000,-
3.
RAB HPP konstruksi kavling =
28,68% x Rp.8.160.000.000,-
=
Rp.2.340.000.000,-
4.
RAB HPP perijinan proyek =
1,84% x Rp.8.160.000.000,-
= Rp. 150.000.000,-
5.
RAB HPP legalitas proyek =
1,23% x Rp.8.160.000.000,-
= Rp. 100.000.000,-
6.
RAB HPP legalitas penjualan/pajak =
5% x Rp.8.160.000.000,-
=
Rp. 408.000.000,-
C.
Total Laba Kotor = Rp.8.160.000.000,- dikurang Rp.4.798.000.000,-
= Rp.3.362.000.000,-
= Rp.3.362.000.000,-
D. Biaya administrasi kantor 2,76% x Rp.8.160.000.000,-
= Rp.225.000.000,- dengan rincian :
1.
Operasional Kantor =
1,10% x Rp.8.160.000.000,- =
Rp.90.000.000,-
2.
Operasional Proyek =
0,55% x Rp.8.160.000.000,- =
Rp.45.000.000,-
3.
Operasional Pemasaran =
0,55% x Rp.8.160.000.000,- =
Rp.45.000.000,-
4.
Management =
0,55% x Rp.8.160.000.000,- =
Rp.45.000.000,-
E.
Laba bersih Rp.3.362.000.000,- dikurang Rp.225.000.000,-
= Rp.3.137.000.000
= Rp.3.137.000.000
Dengan
perjanjian 30% laba bersih, maka Bapak A sebagai pemilik lahan berhak
mendapatkan bagi hasil Rp.941.100.000 yang akan beliau terima setelah proyek
selesai. Bila proyek tersebut selesai dalam tempo 18 bulan, maka sebenarnya
Bapak A mendapat penghasilan sebesar Rp.941.100.000 / 18 = Rp.52.283.333,-
perbulannya. Atau dengan kata lain, harga lahan Bapak A sebenarnya menjadi
Rp.1.000.000.000,- + Rp.941.100.000,- = Rp.1.941.100.000,- atau 194.100 /m².
Bayangkan, hanya dengan 18 bulan Bapak A telah mendapat keuntungan sebesar
94,1%. Saya kira, sulit bagi Bapak A untuk menolak tawaran kerjasama ini. Coba
saja...!!
Strategi Mendapatkan Lahan (Bagian II)
Dear
rekan-rekan.. Ini adalah strategi kedua untuk mendapatkan lahan, tentunya tanpa
modal. Pada strategi sebelumnya kita mencoba menawarkan kerjasama
dengan pembayaran per-akad kredit dan bagi hasil / profit di akhir
proyek. Mungkin ada diantara rekan-rekan yang bertanya, “Bagaimana kalau
pemilik lahan tidak mau..? Karena pemilik lahan tidak ingin terlibat dalam
untung rugi bisnis ini. Dia maunya yang pasti-pasti aja...!!”.
Oke,
sekarang mari kita coba dengan strategi yang lain :
2.
Mark-Up Harga Dengan Pembayaran Tunda
Seperti
yang anda katakan, pemilik lahan hanya mau dengan yang pasti, bukan dengan bagi
hasil dari nilai profit yang masih dalam perkiraan (tidak pasti). Bagaimana
kalau proyek itu nantinya telat..? Bagaimana kalau tidak laku..?? Mungkin
pertanyaan-pertanyaan itu yang menghantui si pemilik lahan.
Sebelumnya
kita harus maklum, tidak semua orang suka “berjudi” dalam dunia bisnis. Ada
banyak manusia yang lebih senang kepada sesuatu yang pasti walaupun nilainya
lebih kecil. Lihat saja, tidak semua orang memilih jalan hidup sebagai
entrepreneur, banyak yang lebih enak menjadi karyawan / pegawai, karena angka
yang mereka dapatkan di awal bulan sudah bisa dipastikan. Mungkin si pemilik
lahan termasuk type manusia seperti ini.
Nah,
bila ternyata dia termasuk type manusia “aman”, tentunya sulit bagi kita untuk
merubah pola fikirnya, daripada nantinya proyek yang kita rencanakan gagal,
jangan sekali-kali memaksakan ide anda kepadanya, tapi ikuti saja alur
pemikirannya dan tawarkan ide berikut :
A.
Harga Ditawarkan
1.
Luas lahan bapak A 10.000 m².
2.
Harga per-meter persegi Rp.100.000,-
3.
Total harga Rp.100.000 x 10.000 = Rp. 1.000.000.000,-
Catatan
: Harga dibayar cash.
B.
Harga Penawaran
1.
Luas lahan bapak A 10.000 m².
2.
Harga per-meter persegi Rp.150.000,-
3.
Total harga Rp.150.000 x 10.000 = Rp. 1.500.000.000,-
Catatan
: Harga dibayar bertahap :
a.
Tahap I dibayar setelah proyek berjalan
3 bulan (terhitung dari awal kesepakatan
perjanjian) sebesar 20% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.300.000.000,-
perjanjian) sebesar 20% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.300.000.000,-
b.
Tahap II dibayar setelah proyek berjalan 6 bulan sebesar 20% x
Rp. 1.500.000.000,- = Rp.300.000.000,-
Rp. 1.500.000.000,- = Rp.300.000.000,-
c.
Tahap III dibayar setelah proyek berjalan 9 bulan sebesar 30% x
Rp. 1.500.000.000,- = Rp.450.000.000,-
Rp. 1.500.000.000,- = Rp.450.000.000,-
d.
Tahap IV dibayar setelah proyek berjalan 12 bulan sebesar 30% x
Rp. 1.500.000.000,- = Rp.450.000.000,-
Rp. 1.500.000.000,- = Rp.450.000.000,-
Lho,
apa tidak rugi..? Mungkin anda akan bertanya. “Dengan harga tanah semahal itu,
apa masih bisa dikembangkan dan menghasilkan laba..?”
Oke,
mari kita lihat perhitungan berikut :
Berdasarkan
perjanjian, karena kita membeli lahan dengan pembayaran bertahap, harga lahan
per-meter Rp.150.000,- dengan demikian total harga 10.000 x Rp.150.000,- =
Rp.1.500.000.000,-. Mengacu rasio 40/100 (40% lahan untuk fasum) maka lahan
efektif yang didapat seluas 6.000 m². Berarti nilai lahan Rp.1.500.000.000,- /
6.000 m² = Rp.250.000,- per-meter persegi. Jika kita menggunakan seluas 150 m²
untuk satu kavling, maka akan didapatkan 40 kavling, dengan nilai Rp.250.000,-
x 150 = Rp.37.500.000 per-kavling.
Bila
diatas lahan tersebut kita bangun rumah type 45 dengan harga jual
Rp.204.500.000 (lebih mahal Rp.500.000 dari harga yang kita tetapkan pada
strategi I) maka kita akan mendapat total harga penjualan sebanyak
Rp.204.500.000,- x 40 = Rp.8.180.000.000,- dengan anggaran sebagai berikut :
A. Pendapatan = 100% x
Rp.8.180.000.000,-
B. Biaya HPP 64,78% x
Rp.8.180.000.000,- = Rp.5.299.000.000,- dengan rincian :
1.
RAB HPP TANAH =
18,34% x Rp.8.180.000.000,-
=
Rp.1.500.000.000,-
2.
RAB HPP pengolahan fasum =
9,78% x Rp.8.180.000.000,-
=
Rp.800.000.000,-
3.
RAB HPP konstruksi kavling =
28,61% x Rp.8.180.000.000,-
=
Rp.2.340.000.000,-
4.
RAB HPP perijinan proyek =
1,83% x Rp.8.180.000.000,-
=
Rp.150.000.000,-
5.
RAB HPP legalitas proyek =
1,22% x Rp.8.180.000.000,-
=
Rp.100.000.000,-
6.
RAB HPP legalitas penjualan/pajak =
5% x Rp.8.180.000.000,-
=
Rp.409.000.000,-
C. Total Laba Kotor =
Rp.8.180.000.000,- dikurang Rp.5.299.000.000,-
= Rp.2.881.000.000,-
= Rp.2.881.000.000,-
D. Biaya administrasi kantor 2,75%
x Rp.8.180.000.000,- = Rp.225.000.000,- dengan rincian :
1.
Operasional Kantor =
1,10% x Rp.8.180.000.000,- =
Rp.90.000.000,-
2.
Operasional Proyek =
0,55% x Rp.8.180.000.000,- =
Rp.45.000.000,-
3.
Operasional Pemasaran =
0,55% x Rp.8.180.000.000,- =
Rp.45.000.000,-
4.
Management =
0,55% x Rp.8.180.000.000,- =
Rp.45.000.000,-
E. Laba bersih Rp.2.881.000.000,-
dikurang Rp.225.000.000,-
= Rp.2.656.000.000,-
= Rp.2.656.000.000,-
Hey,
ternyata laba bersih tidak sebanyak yang kita hasilkan pada strategi pertama...!!
Hehehe... Betul juga, pada strategi I kita menghasilkan laba bersih
sebesar Rp.3.137.000.000,-. Eit..
tunggu dulu..!! laba tersebut belum benar-benar bersih, karena kita terikat
perjanjian bagi hasil sebesar 30% x Rp.3.137.000.000,- = Rp.941.100.000,-. Nah, kalau kita saring lagi Rp.3.137.000.000,-
dikurang Rp.941.100.000 ternyata laba kita hanya sebesar Rp.2.195.900.000,-.
Lebih
banyakan yang mana..??
1. Menggunakan strategi I dapat laba
“sangat” bersih sebesar
Rp.2.195.900.000,-.
Rp.2.195.900.000,-.
2. Menggunakan strategi II
dapat laba “sangat” bersih sebesar
Rp.2.656.000.000,-.
Rp.2.656.000.000,-.
Bagaimana
kalau pemilik lahan tidak menerima tawaran ini..?? Ah, coba saja dulu, belum
dicoba kok sudah ragu... Kalau nantinya ternyata si pemilik lahan masih saja
tidak setuju... Tunggu strategi selanjutnya... Hehehe...
Bila
anda menganggap tulisan ini bermanfaat, bagikan kepada teman-teman anda lewat
fasilitas yang kami sediakan.
Catatan :
1.
Diantara rekan kami ada yang menggunakan strategi II ini dan ternyata si
pemilik lahan setuju.
2.
Perhitungan diatas menggunakan bantuan software Quick Count Aryo
Diponegoro
Strategi Mendapatkan Lahan (Bagian III)
Bagaimana
kawan-kawan..?? Apa sudah berhasil menerapkan strategi mark-up harga dengan pembayaran
tunda..?? Atau ternyata si pemilik lahan masih bersikeras ingin menjual dengan
cash keras.. Yah, mungkin saja dia lagi kebelet dana, buat nikahan atau buat
bayar kuliah anaknya. Kalau begitu caranya kita mesti mencari alternatif lain..
But, gimana..?
Oke,
sekarang coba terapkan strategi berikut ini :
3. Strategi Kerjasama dengan
Investor
Sebenarnya,
strategi yang kita gunakan mirip dengan strategi mendapatkana lahan bagian I
dan bagian II, hanya saja kali ini kita menawarkannya kepada pihak ketiga.
Setelah
anda mendapatkan kepastian harga jual dari si pemilik lahan, coba tawarkan
kepada pihak ketiga untuk membebaskan lahan tersebut untuk kemudian anda
kembangkan menjadi sebuah proyek perumahan atau real estate. Bagaimana cara dan sistem perhitungannya..? Simak berikut ini :
Harga
Lahan
1.
Luas lahan 10.000 m².
2.
Harga per-meter persegi Rp.100.000,-
3.
Total harga Rp.100.000 x 10.000 = Rp. 1.000.000.000,-
Catatan
: Harga dibayar cash.
Lahan
tersebut anda tawarkan kepada pihak ketiga yang bersedia menjadi investor
dengan perjanjian profit sharing sebagai
berikut :
A. Mark-up Harga
1.
Luas lahan 10.000 m².
2.
Harga Pembelian 10.000 x Rp.100.000 = Rp.1.000.000.000,-
3.
Harga mark-up per-meter persegi Rp.150.000,-
3.
Total harga mark-up Rp.150.000 x 10.000 = Rp. 1.500.000.000,-
Catatan
: Harga dibayar bertahap :
a. Tahap I dibayar setelah proyek
berjalan 3 bulan (terhitung dari awal kesepakatan perjanjian) sebesar 20% x Rp.
1.500.000.000,- = Rp.300.000.000,-
b. Tahap II dibayar setelah proyek
berjalan 6 bulan sebesar 20% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.300.000.000,-
c. Tahap III dibayar setelah proyek
berjalan 9 bulan sebesar 30% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.450.000.000,-
d. Tahap IV dibayar setelah proyek
berjalan 12 bulan sebesar 30% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.450.000.000,-
Perhitungannya bisa anda lihat pada strategi mendapatkan lahan bagian II.
B. Bagi Hasil (Profit Sharing)
1.
Luas lahan 10.000 m².
2.
Harga Pembelian 10.000 x Rp.100.000 = Rp.1.000.000.000,-
3.
Harga kerjasama per-meter persegi Rp.100.000,- (total Rp.1.000.000.000,-)
4.
Bagi hasil dengan investor sebesar 30% dari total laba.
Contoh dari pola ini bisa anda lihat pada strategi mendapatkan lahan bagian I, dengan mengganti posisi bapak A (si pemilik lahan) menjadi investor.
Bagaimana
kawan-kawan..?? Coba saja, dan nikmati hasilnya..
YANG PERLU DI PERHATIKAN :
Salam Sukses,
YANG PERLU DI PERHATIKAN :
- Perjanjian kerjasama lahan di tuangkan dalam Perjanjian Notaris
- Jangan lupa membuat surat kuasa jual karena lahan masih atas nama pemilik
- Jangan lupa surat kuasa membangun, karena Anda masih mengakusisi lahan belum lunas
- Jangan lupa membuat surat kuasa pengurusan izin karena Anda yang akan bekerja mengurus izin, buka pemilik tanah.
Salam Sukses,
1 komentar :
Kepada Yth. Bapak dan Ibu serta Agan-agan dan sista. Perkenalkan nama saya Doni dari Kalimantan Tengah
Belajar dari pengalaman saya pribadi yang telah kena tipu dan di bohongi
untuk menggarap proyek perumahan property, di mohon untuk tidak percaya 100 % dengan orang yang mengaku-ngaku sebagai
konsultan property / perdagangan umum / dllnya terutama untuk saudara ANDRI HARTONO yang mempunyai nama asli TRI WARDIYANTO
sesuai KTP kelahiran : temanggung 30-04-1972 alamat : Jl. Bungur Raya No. 2 RT. 12 RW. 06 kebayoran lama utara kebayoran baru
Jakarta Selatan Hp. 0812.9631.5543 dan 0857.1978.8224 Nilai nya lumayan sih bagi saya pribadi Rp. 12,5 juta Foto lengkap nya ada.
MODUS PENIPUAN ala Andri alias Tri wardiyanto :
1. Menelpon pemilik tanah seperti saya dan memberikan konsultasi menarik tentang prospek dan keuntungan sebagai developer property
2. Untuk Cek lokasi meminta biaya tiket PP dan akomodasi selama 2-3 hari
3. Untuk meyakinkan akan membuat surat pernyataan bila lokasi tidak layak biaya transfer pertama dalam tempo 3 bulan akan
di kembalikan.
4. Saat Cek lokasi akan menyatakan lokasi pemilik tanah bagus dan layak untuk proyek develop property
5. Minta transfer untuk biaya site plan dan biaya urus perijinan dengan alasan ini itu.
6. Seterus nya di suruh menunggu dan menunggu tanpa terasa hampir 12 bulan atau 1 tahun proyek tetap tidak terlaksana
7. Minta di batalkan proyek dan minta pengembalian di suruh menunggu dengan alasan ini dan itu.
7. Mau saya lapor ke pihak berwajib repot gan, karena saya juga ada kesibukan dan pulang pergi nya ke Jakarta membutuhkan
biaya dan waktu .
ALLAH itu MAHA KAYA,Saya yakin itu. maksud dan tujuan posting saya agar para pemilik lahan baik
bapak dan ibu serta saudara-saudara sekalian jangan sampai mengalami nasib seperti saya.. Mohon di Sebarkan ke website-website,
forum, facebook dan media sosial lain nya.
Terima kasih
Doni
0857.5131.5368
0531 - 32294
Posting Komentar