Nekat Sukses Entrepreneur

Diberdayakan oleh Blogger.

Rencana Lokasi Perumahan NSE BONTANG - Gg Ardan 6 Pisangan Bontang

01.27 | Label:















Read User's Comments( 0 )
Diposting oleh Fachruddin

Pajak-Pajak Yang Terdapat Dalam Proses Jual-Beli Properti

19.10 | Label:


Pajak-Pajak Yang Terdapat Dalam Proses Jual-Beli Properti

Pada pembelian properti ada pajak-pajak yang dikenakan dari pemerintah. Seperti halnya sektor bisnis lain, bisnis properti pun dikenakan sejumlah pajak yang diatur dalam hukum perpajakan. Besarnya pajak yang harus dibayarkan juga tergantung dari jenis, nilai dan lokasi properti.
Jika kita membeli perumahan oleh pihak developer, terkadang biaya-biaya tersebut sudah termasuk harga jual rumah namun ada pula penawaran yang menyebutkan biaya-biaya tersebut diluar harga jual rumah, jadi kita harus bisa memperhatikan secara teliti mengenai penawaran-penawaran yang ada.
 
Berikut penjelasan dari pajak-pajak tersebut (beserta contoh surat pembayaran pajaknya) :

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Pajak ini ditetapkan berdasarkan Undang-Undang No. 12 tahun 1985 dan mulai berlaku sejak Januari 1986. Batas nilai jual properti yang kena pajak, minimal sebesar Rp 8 juta. Tetapi undang-undang ini juga memungkinkan pengurangan pajak maksimal 75 persen, bahkan untuk objek pajak yang terkena bencana alam akan diberikan pengurangan pajak hingga 100%.
 
Biasanya, tagihan PBB ini dilayangkan pemerintah setiap bulan Maret, melalui aparat desa setempat dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang dikeluarkan setiap tahun. Dalam SPPT tercantum nama wajib pajak, besarnya pajak yang harus dibayar dan perhitungannya, serta di bank mana pajak itu harus dibayar. Adapun pembayarannya harus dilakukan paling lambat 6 bulan setelah SPPT diterbitkan ke loket-loket terdekat yang disediakan atau ke kantor-kantor bank yang ditunjuk pemerintah. Setelah melakukan pembayaran, harap bukti pembayarannya disimpan. Apabila sampai batas waktu yang ditetapkan wajib pajak belum membayar, maka akan dikenakan denda 2 % per bulan hingga maksimal 24 bulan.
 
Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), dan besarnya PBB yang terutang oleh setiap wajib pajak adalah 0,5 persen dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan. Tetapi untuk daerah-daerah tertentu, sesuai dengan perkembangan daerahnya, NJOP dapat ditetapkan setiap tahun. NJOP itu sendiri adalah harga nilai properti yang kita miliki sesuai dengan perhitungan dari pemerintah. Nilai Jual Kena Pajak adalah 20 % dari Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) untuk properti dengan NJOP dibawah 1 miliar rupiah dan 40 % untuk NJOP di atas 1 miliar rupiah. Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Perlu menjadi catatan kita bahwa besarnya NJOPTKP berbeda-beda setiap daerah.
PBB             = 0,5 % x NJKP
NJKP           = 20 % atau 40 % x NJOPKP
NJOPKP     = NJOP – NJOPTKP

Berikut adalah contoh yang ada :
Kita memiliki properti di daerah Pamulang, Tangerang Selatan berupa Rumah. Berdasarkan NJOP yang ada di daerah Pamulang, properti kita berharga 110 juta rupiah. Pemerintah Kota Tangerang Selatan menetapkan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) sebesar 10 juta rupiah. 
Maka Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) properti kita adalah NJOP properti kita dikurangi dengan NJOPTKP yaitu 110 juta rupiah – 10 juta rupiah = 100 juta rupiah. Selanjutnya Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) properti kita sebesar 20 % (karena nilai NJOP properti kita di bawah 1 miliar rupiah) x 100 juta rupiah (NJOPKP), yaitu sebesar 20 juta rupiah. Maka PBB yang harus kita bayarkan adalah 0,5 % x 20 juta rupiah (NJKP) sebesar 100 ribu rupiah.
NJOP     = Rp110.000.000
NJOPTKP    = Rp10.000.000
NJOPKP    = NJOP – NJOPTKP = Rp110.000.000 – Rp10.000.000 = Rp100.000.000
NJKP    = 20 % x Rp100.000.000 = Rp 20.000.000
PBB    = 0,5 % x Rp20.000.000 = Rp100.000

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)
BPHTB ini dikenakan kepada pembeli properti. Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998. Dalam undang-undang ini, yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh pribadi atau badan, yang meliputi :
  1. Jual Beli.
  2. Tukar-menukar.
  3. Hibah.
  4. Hibah Wasiat.
  5. Hadiah.
  6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya.
  7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan.
  8. Penunjukan pembeli dalam lelang.
  9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap.
  10. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan pajak dan di luar pelepasan hak.

Sementara yang tidak dikenakan BPHTB adalah :
  1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas timbal balik.
  2. Negara.
  3. Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan oleh menteri.
  4. Orang pribadi atau Organiasi karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
  5. Wakaf.
  6. Warisan.
  7. Digunakan untuk kepentingan ibadah.

Bea (Pajak) ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti baru atau lama yang dibeli dari developer atau perorangan. Besarnya tarif pajak (bea) ditetapkan sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).  Bila nilai transaksi 60 juta rupiah atau di bawahnya tidak terkena pajak ini. Nilai NPOPTKP ini berbeda-beda di setiap daerah, misalkan untuk dari daerah Jakarta sebesar 60 juta rupiah sedangkan daerah tangerang sebesar 30 juta rupiah. Contoh perhitungannya adalah sebagai berikut :
 
Nilai transaksi dari membeli rumah (harga beli rumah) di daerah tangerang adalah sebesar 130 juta rupiah. Maka besarnya BPHTB adalah sebesar 5 % x (130 juta rupiah – 30 juta rupiah) = 5 juta rupiah.
BPHTB = 5 % x (Nilai Transaksi – NPOPTKP)

Pajak Penghasilan (PPh)
Pajak ini dikenakan kepada pihak penjual properti perorangan. PPh diatur melalui Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994, dimana atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari 60 juta rupiah. Jika dibawah 60 juta rupiah maka penjual tidak dikenakan pajak PPh ini. Khusus untuk pihak developer, pajak ini dibayarkan melalui PPh tahunan. Besarnya nilai pajak ini adalah 5 % dari nilai transaksi.
PPh = 5 % x Nilai Transaksi

Pengalihan hak atas tanah dan bangunan terdiri atas :
  1. Penjualan, tukar-menukar, dan perjanjian hak. Pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah.
  2. Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain, kepada pemerintah untuk pembangunan, termasuk untuk kepentingan umum, baik yang memerlukan atau tidak memerlukan persyaratan khusus.
Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
 
Pajak ini dikenakan kepada pihak pembeli properti dan hanya dikenakan satu kali saat membeli properti baru, baik dari pihak developer maupun perorangan. Properti yang dipungut PPN nilainya di atas 36 juta rupiah. Jika membeli properti dari developer, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer. Namun, jika kita membeli dari peorangan maka pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi selesai dilakukan selambat-lambatnya tanggal 15 pada bulan berikutnya dan dilaporkan kepada kantor pajak setempat selambat-lambatnya tanggal 20 pada bulan berikutnya tersebut. Besarnya dinilai PPN adalah 10 % dari nilai transaksi.
PPN = 10 % x Nilai Transaksi

Bea Balik Nama (BBN)
Pajak BBN ini dikenakan kepada pihak pembeli untuk proses balik nama sertifikat properti yang ditransaksikan dari penjual kepada pihak pembeli. Umumnya properti yang dibeli melalui pihak developer, pajak BBN ini diurus oleh pihak developer dan konsumen tinggal membayarnya. Namun, jika kita membeli properti secara perorangan, biaya BBN ini diurus sendiri oleh pihak pembeli atau bisa sekalian diurus oleh pihak notaris. Besarnya pajak BBN berbeda-beda di setiap daerah, namun rata-rata sekitar 2 % dari nilai transaksi.
BBN = 2 % x Nilai Transaksi

Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)
PPnBM ini hanya dikenakan kepada pihak pembeli properti yang membeli dari developer dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah. Properti yang masuk kategori ini, luas bangunannya > 150 m2 atau harga jual bangunannya > 4 juta rupiah/m2. Besarnya PPnBM adalah sebesar 20 % dari harga jual dan dibayarkan saat bertransaksi. PPnBM ini tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan.
PPnBM = 20 % x Nilai Transaksi

Penjelasan mengenai kepastian biaya pajak di setiap daerah bisa didapatkan melalui kantor pemerintah daerah serta kantor pajak setempat yang menangani mengenai perpajakan. Untuk pembayaran dari pajak-pajak yang telah disebutkan di atas bisa dilakukan secara perorangan atau melalui pihak notaris atau pihak developer.

Nb: Semua artikel yang ada berdasarkan teori yang kami dapatkan dari internet maupun sumber lainnya. Untuk hasil yang sebenarnya terjadi dilapangan harap bisa lebih dipahami dan disikapi dengan lebih bijak.

Silahkan anda bagikan info ini asalkan meminta ijin terlebih dahulu melalui kolom komentar.
Mari kita mulai hargai karya kreatif orang lain dari sekarang..

Read User's Comments( 0 )
Diposting oleh Fachruddin

Perhatikan Tips Ini Sebelum Membeli Tanah

19.00 | Label:


Perhatikan Tips Ini Sebelum Membeli Tanah


Membeli tanah dapat dijadikan salah satu alternatif dalam berinvestasi karena harga tanah dalam jangka panjang biasanya akan selalu naik. Misalkan Anda membeli tanah saat ini dan menjualnya 10 tahun kemudian, maka Anda akan mendapatkan keuntungan dari selisih harga jual dan belinya. Bila Anda menginvestasikan uang Anda dengan dibelikan tanah, maka sebenarnya uang tersebut tidak mati. Hanya saja investasi dalam bentuk tanah tidak mudah untuk dicairkan / diuangkan jika dibanding dengan investasi ke dalam tabungan, deposito, atau reksadana. Risiko yang lain adalah biasanya kenaikan harga tanah tidak selalu besar bila Anda hanya berinvestasi selama 1 - 3 tahun saja. Kenaikan harga tanah secara rata-rata akan besar bila jangka waktu investasi Anda di atas sekitar 10 tahun. 
Jika uang atau dana untuk membeli sebuah tanah untuk membangun rumah sudah tersedia, maka pada saat hendak membeli tanah kita harus sangat berhati-hati, karena bisa saja anda tertipu dan akhirnya kecewa karena tidak sesuai dengan harapan anda, padahal dana untuk pembeli tanah tersebut sudah lama anda kumpul-kumpul. Dari itu, sebelum Anda memutuskan untuk membeli tanah, sebaiknya pelajari terlebih dahulu tips berikut ini :

1. Jangan terburu-buru untuk membeli tanah, pelajari dan bandingkan harga tanah tersebut dengan harga tanah yang lain dengan kondisi yang hampir sama.
2. Jangan membeli tanah yang baru dikavling karena harga tanah tersebut pasti sangat mahal.
3. Kalau bisa carilah orang yang ingin menjual tanah karena kepepet karena harganya pasti lebih murah.
4. Coba anda kira-kira kalau anda hendak menjual tanah tersebut 3 atau 4 tahun mendatang apakah harganya sudah naik minimal 15% dari harga awal. Kalau harganya masih sama jangan dibeli.
5. Jangan membeli tanah yang berada di pinggir sungai, di bawah jalur listrik tekanan tinggi atau dekat pom bensin karena berbahaya bagi keselamatan keluarga anda. Pikirkan kenyamanan dan keselamatan keluarga anda.
6. Cari tanah dengan posisi yang strategis seperti di persimpangan atau di jalan protokol.
7. Jika anda kurang informasi hubungi agen tanah, tapi jangan mudah terkena rayuan, harus ada pertimbangan.
8. Periksa kelengkapan surat tanah tersebut apakah akte atau sertifikat, saat jual beli minimal anda buat akte tanah tsb.
9. Ingat membeli sangat mudah karena anda yang punya uang dan menjual sangatlah sulit karena anda butuh uang. Saat punya uang anda adalah bos.
10. Jangan membeli tanah di daerah yang sudah lama/ pemukiman lama karena sebagai pendatang anda akan kurang dihargai. Belilah di daerah pemukiman baru maksimal usia 20 tahun.
11. Periksa lingkungan masyarakat sekitar, karena lingkungan yang kurang baik bisa mempengaruhi keluarga anda. 

Selain 11 tips diatas, perhatikan juga :

1. Apakah tanah sudah ada sertipikatnya atau hanya akta jual beli saja, sebab jika demikian biaya untuk penerbitan sertipikat tersebut relatif lebih mahal dibandingkan biaya pengurusan untuk tanah yang sudah bersertipikat.
2. Apakah nama yang tertera di sertipikat adalah nama penjual langsung atau nama orang lain? (kita membeli dari tangan kedua), sebab itu juga akan merepotkan kita dalam hal pengurusan surat-surat dan balik nama sertipikat.
3. Jika kita membeli sebagian (splitsing) maka harus segera dilakukan pengurusan pemisahan/pemecahan (splitsing) dari sertipikat induk karena seringkali dilapangan saya menemukan pembeli kesulitan untuk menemukan sertipikat induk ketika dia bermaksud untuk melakukan pengurusan baliknama dan splitsing sertipikat atas tanah miliknya.
4. Lakukan pengecekan sertipikat sebelum tranksaksi jual beli berlangsung, sebab siapa tahu sertipikat tersebut bermasalah, dan akan merugikan kita sebagai pembeli.
5. Jangan sekali-kali membeli tanah atau bangunan yang tidak memiliki surat-surat atau bukti kepemilikan apapun meskipun memiliki PBB sebab PBB bukan bukti kepemilikan.

Read User's Comments( 0 )
Diposting oleh Fachruddin

9 Tahapan Developer/Pengembang Properti

18.44 | Label:


9 Tahapan Developer/Pengembang Properti


Memahami tahapan pengembangan sebuah perumahan adalah salah satu cara meringankan kesulitan saat memulai jadi pengembang/developer. Dengan pemahaman itu kita bisa membuat perencanaan dan persiapan. Beberapa tahapan bisa dilakukan simultan. Misalnya, pematangan tanah dapat dikerjakan bersamaan dengan pengurusan izin lokasi, sertifikat induk dan IMB. Tapi, ada juga tahapan yang harus dilalui dulu sebelum masuk ke tahap berikutnya. Misalnya, tidak disarankan memasarkan rumah saat pembebasan tanah masih berlangsung kendati banyak developer melakukannya. Juga, berisiko sudah menjual dan membangun padahal legalitas dan perizinan belum jelas. Berikut 9 tahapan pengembangan sebuah perumahan (Real Estate Development) tersebut (tanpa memperhitungkan proses pendirian badan usaha bila pengembangan dilakukan badan usaha):

1. Survei lokasi.
Cari lokasi dengan akses relatif baik ke pusat kegiatan dan fasilitas publik. Untuk perumahan berskala mungil di dalam kota, lokasi di gang pun tak mengapa selagi masih bisa dilalui mobil. Lokasi yang terlalu jauh dari jalan utama, pusat kegiatan dan fasilitas publik akan membuat perumahan sulit dipasarkan. Pastikan juga harga tanahnya kompetitif, cara pembayaran tidak memberatkan, dan di lokasi ada saluran pembuangan. “Yang terakhir ini wajib. Kalau nggak jelas mau membuang air ke mana, kita tidak ambil tanahnya,” kata Ghofar. Lihat juga pasarnya, apakah kalau di situ dibangun perumahan konsumen yang disasar akan meminatinya? Terakhir, sebaiknya kualitas air tanah di lokasi cukup memadai, paling tidak untuk mandi, cuci, kakus.

2. Cek Peruntukan Lahan.
Mencek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan. Perjelas juga koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), garis sempadan jalan (GSJ) dan bangunan (GSB)-nya karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Misalnya, kalau KDB-nya hanya 20 persen, berarti salable area (yang boleh dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total lahan.

3. Meneliti Status Lahan.
Tahapan selanjutnya adalah meneliti status dan sertifikat tanah, apakah hak milik, HGB, girik dan lain-lain? Tanah hak milik dan HGB jelas paling aman tapi harganya mahal. Karena itu tanah girik atau belum bersertifikat boleh dibeli karena harganya murah.

4. Mengajukan Izin.
Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat untuk membebaskan tanah, membangun, mengelola dan mengalihkan kepada pihak lain (untuk pengembangan yang memerlukan izin lokasi). Tanah yang tidak butuh izin lokasi bisa langsung dibeli.

5. Membebaskan Tanah.
Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT. Membeli tanah melalui lelang juga bisa jadi alternatif. “Harganya lebih murah dan clear and clean,” ujar Yudi. Hanya tanah ini harus dibayar tunai.

6. Mengurus Sertifikat Induk.
Tanah perlu segera disertifikatkan atas nama kita atau badan usaha yang didirikan yang disebut sertifikat induk. Jasa PPAT kembali bisa digunakan karena mereka biasanya memiliki relasi yang baik dengan kantor pertanahan. Saat sertifikat induk diproses kita sudah bisa melakukan pematangan tanah dan memasarkan rumah secara informal.

7. Mengajukan Permohonan IMB.
Tahapan selanjutnya adalah mengajukan permohonan IMB induk disertai site plan (untuk perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT). Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin lokasi, bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai peta kaveling dan desain rumah.

8. Memasarkan.
Kalau site plan disetujui dan IMB induk diterbitkan, pemasaran rumah sudah bisa dimulai secara resmi dengan menarik tanda jadi dan uang muka. Begitu rumah laku kita langsung melakukan proses pemecahan sertifikat induk dan IMB induk (pada perumahan yang memiliki izin lokasi) atas nama pembeli. Sementara pembeli bisa mengajukan permohonan KPR inden ke bank untuk membiayai pembelian rumah. Masa inden (menunggu) sejak rumah dipasarkan hingga serah terima bervariasi tergantung kelas rumah. Untuk RS misalnya, hanya 3 – 4 bulan, sedangkan rumah menengah dan menengah atas antara 6 – 18 bulan.

9. Pelayanan Komplain.
Melayani komplain selama masa retensi, yaitu masa garansi rumah yang berlangsung antara 3 – 6 bulan setelah serah terima (tergantung kebijakan setiap developer). Jadi, bila terjadi kerusakan seperti bocor, retak-retak dan lain-lain selama masa itu, pastikan Anda memperbaikinya secara profesional. 

Demikian 9 tahapan yang mesti dilakukan seorang developer/pengembang properti. Tertarik untuk menjadi seorang developer..?? Ikuti terus blog ini, karena kami akan terus berbagi informasi dan tips secara gratis.

Salam Sehat dan Sukses

Read User's Comments( 0 )
Diposting oleh Fachruddin
Langganan: Postingan ( Atom )

Popular Posts

Followers

Featured Posts